随着9月上海住建局出台的《城市更新和住房发展“十五五”规划》，未来的城市发展战略将发生显著改变。以往人们普遍关注自家老房子的拆迁问题，但此次规划表明大规模拆迁将逐渐成为过去，未来的政策将以“保留修缮为主，留改拆并举”为主基调，从而严格限制拆除重建的比例。

文件中透露，上海在接下来的五年内新增住房面积的目标为2500-2800万平方米，与过去五年相比减少了33%到40%。此间，土地供应量也大幅缩减，从过去的2921公顷降至1800-2300公顷，减少幅度为21%到39%。未来的土地供应将主要集中在主城区，而郊区和五大新城的土地供应量则将相应减少，以优化库存。

值得注意的是，此次政策将城市更新和老旧小区改造放在了新房供应之前，显示出上海在高层决策中更加重视这些领域。简而言之，就是加速推进城市更新，并同时减少新房的供应量。这一政策的核心意义在于土地财政模式的终结。在2016年，土地出让收入达到3.75万亿，到2020年倍增至8.41万亿。可预计，到2025年底，这一数字将降至4.15万亿，占一般公共预算收入的比例不足五分之一，土地财政的依赖度大幅降低。 球友会登录

传统的市场逻辑是人口增长、土地扩张、房屋增量和棚改货币化共同推动房价普遍上涨，而新的逻辑则转向了存量更新、供给收缩以及产业收入的结合，导致核心区域房产的稀缺定价和外围市场的分化。

在面对楼市降温的背景下，政策的重心已由刺激需求转向管理供给，通过减少新房供应来促使市场自行消化存量，以供需关系维持价格。这一政策不仅在上海实施，其他一线城市也在同步调整。

展望2026年，各城市的商品住宅供地情况显著下降，广州的减少幅度最大，接近60%；北京和上海的降幅也分别为18.5%和23.3%；深圳虽然绝对减少幅度较小，但由于总量本就有限，价值更为突出。 球友会登录

伴随土地财政时代的渐行渐远，房价的逻辑正在从“政府货币化推涨”转变为“缩供稳价，并吸引私人资本”。而资本的投向将集中在那些具备涨价预期的区域。如何适应这一变化，关键在于选择合适的城市及地段，选择得当则能实现资产的保值增值，选择失误则可能面临漫长的等待。

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